ทิศทางของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สำหรับโครงการใหม่ส่วนใหญ่ได้ทำลายสถิติในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 สิ่งนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นและโอกาสในการผลักดันยอดขายและรายได้โดยเฉพาะโครงการบ้านระดับลักชัวรี่ราคาตั้งแต่ 10 ล้าน ถึง 300 ล้านบาท ซึ่งสวนทางกับข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 คาดว่าจะยังคงอยู่ในเชิงลบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อีกทั้งทิศทางอัตราดอกเบี้ย อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน (LTV) ที่เพิ่มขึ้นจะกระทบต่อกำลังซื้อและส่งผลให้ยอดขายและโอนบ้านติดลบ
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กรรมการและเลขานุการ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะมีความคึกคักมากขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามจากการประเมินปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดพบว่าปีนี้ตัวเลขยังอยู่ในทิศทางลบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 86-87% ของจีดีพี อัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้นเป็น 0.75-1% ความสามารถในการซื้อจึงลดลง จากข้อมูลของ REIC คาดว่าในปี 2566 ดัชนีตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยจากปี 2565 โดยความต้องการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2566 จะค่อยๆ ลดลงเรื่อยๆ
นายวิชัย กล่าวต่อว่า จากข้อมูลบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2565 มีสัดส่วน 2.5% ของตลาดรวม 100,269 ยูนิต ซึ่งที่ถือว่าเป็นตัวเลขน้อยมาก คิดเป็นเพียง 18.7% ของมูลค่าตลาด 529,121 ล้านบาท โดยเหตุผลที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์พยายามเข้าสู่ตลาดนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะพวกเขาต้องการขยายตลาดเพื่อประสิทธิภาพที่ดีขึ้น นอกจากนี้ราคาช่วงตลาดบ้านเหล่านี้จะมีกำไรที่สูงกว่า
อีกทั้งปัจจุบันโครงการบ้านระดับล่างยังประสบปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร นอกจากนี้ลูกค้ากลุ่มลักชัวรีมักไม่มีปัญหาด้านเครดิตและบางรายซื้อด้วยบ้านด้วยเงินสด อย่างไรก็ตามตลาดบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีอุปสงค์ที่จำกัด ดังนั้น นักพัฒนาอสังหาฯ ที่พยายามเปิดตัวโครงการเหล่านี้ ในระยะเวลาพร้อมๆ กันอาจก่อให้เกิดปัญหาล้นตลาดได้ เนื่องจากไม่ใช่ทุกทำเลหรือทุกแบรนด์ที่จะประสบความสำเร็จในการเปิดตัวโครงการ ดังนั้น ผู้ประกอบการควรระมัดระวังเป็นพิเศษ
สำหรับกลุ่มเป้าหมายผู้ที่ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น ส่วนหนึ่งเป็นคนรุ่นใหม่ที่ขายสินค้าออนไลน์หรือทำงานในธุรกิจคริปโต กลุ่มเป้าหมายอื่นๆ ได้แก่ ผู้มีอันจะกินที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้เมือง ซึ่งเดิมทีพวกเขาชอบซื้อเพนต์เฮาส์ แต่พวกเขาเริ่มเปลี่ยนไปซื้อที่อยู่อาศัยที่มีฟังก์ชันและพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น
บทสรุป
รัฐบาลควรให้ความสำคัญกับกลุ่มเปราะบางโดยจัดตั้งกองทุนเพื่อช่วยให้กลุ่มดังกล่าวสามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านหลังแรกได้ ดังนั้นเราจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่ารัฐบาลไทยจะช่วยเหลือในเรื่องนี้ และที่สำคัญที่สุดคือรัฐบาลควรออกวีซ่าระยะยาว ให้กับชาวต่างชาติที่วางแผนจะอยู่ในประเทศไทยเพื่อทำงานหรือเกษียณอายุ เพื่อกระตุ้นให้พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ดังนั้นก็ต้องรอดูกันต่อไปว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับ 10 ล้านบาทในปีนี้จะเป็นอย่างไร
