บางทีคุณอาจเคยเห็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีการรับรอง ‘EIA Approved’ แสดงอยู่และอาจสงสัยว่ามันหมายถึงอะไร ประเทศไทยก็เช่นเดียวกับหลายๆประเทศ คือจำเป็นต้องมีการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อนที่โครงการพัฒนาหลายๆโครงการ หรือการก่อสร้างขนาดใหญ่จะเริ่มขึ้น โดยในประเทศไทย EIA มีผลบังคับใช้ในปี พ.ศ. 2524
กล่าวโดยย่อคือการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการทั้งทางบวกและทางลบ เพื่อให้มั่นใจว่ามีการใช้ทรัพยากรของประเทศไทยอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อม EIA จะเป็นมาตรฐานที่ให้ตรวจสอบให้มั่นใจว่าโครงการนั้นมีความเหมาะสมกับพื้นที่ที่เสนอ และจะไม่ก่อให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง
หากคุณกำลังตัดสินใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การตรวจสอบให้มั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ในฝันของคุณเป็นไปตามข้อบังคับและกฎหมายทั้งหมดรวมถึงการผ่านการรับรองจาก EIA จะช่วยให้คุณไม่ต้องมาปวดหัวกับปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในภายหลัง แม้ว่าคุณจะว่าจ้างทนายความที่มีชื่อเสียง แต่อย่างไรก็ดีการรู้จักคำถามที่ควรถามย่อมเป็นสิ่งที่ทำให้เราได้เปรียบ ในบทความนี้เราได้รวบรวมข้อมูลและนำเสนอรายละเอียดในภาพรวมของกระบวนการ EIAโดยสังเขป
กรอบการกำกับดูแล
สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กำกับดูแลการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมในประเทศไทย โดยกฎหมายที่สำคัญ 2 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับ EIA มีดังนี้:
- พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2561 (พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อม) และ
- ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง โครงการ กิจการ หรือการดำเนินการที่ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (ประกาศ MNRE)
EIA ครอบคลุมอะไรบ้าง
ลำดับต่อไปเราลองมาดูรายละเอียดของ EIA กัน แน่นอนว่า EIA ในประเทศไทยถูกบังคับใช้กับทั้งองค์กรภาคเอกชนและหน่วยงานของรัฐ ซึ่งรวมถึงด้านอุตสาหกรรม พลังงาน เหมืองแร่ การขนส่ง แหล่งน้ำ เกษตรกรรม บริการชุมชน รวมถึงกิจการเกี่ยวกับขยายตัวของเมือง
การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมไม่จำเป็นสำหรับทุกโครงการ แต่จะมุ่งเน้นตรวจสอบประเมินโครงการที่มีแนวโน้มว่าจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อสิ่งแวดล้อม ยกตัวอย่างเช่น โรงแรมหรือคอนโดมิเนียมที่มีห้องพักอย่างน้อย 80 ห้อง/ยูนิต หรือพื้นที่ใช้สอยอย่างน้อย 4,000 ตร.ม. จะต้องทำการประเมินผล
กระทบสิ่งแวดล้อม
นอกเหนือจากนี้ แต่ละจังหวัดมักจะมีกฎระเบียบเพิ่มเติมแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ โครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่อ่อนไหวอาจกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เช่น อยู่ใกล้แม่น้ำ ชายหาด ทะเลสาบ อุทยานแห่งชาติหรืออุทยานประวัติศาสตร์ และเนินเขาสูงชันอาจต้องได้รับการอนุมัติจาก EIA
ในส่วนของหัวข้อในการประเมิน EIA ได้แก่ มลพิษในดินและน้ำใต้ดิน มลพิษทางเสียง การอนุรักษ์ธรรมชาติ ภูมิทัศน์ สาธารณสุข ทัศนมิติ ปัจจัยทางสังคมและเศรษฐกิจ การบำบัดน้ำเสีย ประสิทธิภาพพลังงาน การจัดการขยะมูลฝอย การจราจร และคุณภาพอากาศ
กระบวนการทำงานของ EIA
ผู้พัฒนาอาคารชุดหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ต้องว่าจ้างที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อมที่ได้รับการรับรองจาก สผ. ส่วนโครงการของรัฐบาลจะมีขั้นตอนที่แตกต่างกันเล็กน้อย
ที่ปรึกษาจะเริ่มต้นด้วยการรวบรวมข้อมูลเพื่อสร้างจุดเริ่มต้นที่สามารถวัดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นได้ ตัวรายงานประกอบด้วยคำแนะนำเพื่อจัดการกับปัจจัยสำคัญและแผนการติดตามผล ทั้งนี้การดำเนินการจะมีหลายขั้นตอนและใช้ระยะเวลาที่ต่างกัน และผลการประเมิน EIA อาจมีโอกาสถูกประเมินไม่ผ่านได้ในแต่ละขั้นตอน
โดยสาระสำคัญ คือรายงาน EIA จะต้องถูกเสนอให้ สผ. เพื่อประเมินในเบื้องต้น จากนั้นจึงเสนอต่อคณะกรรมการพิจารณาโดยผู้เชี่ยวชาญ (คชก.) หากได้รับการอนุมัติ ก็จะถูกส่งต่อไปที่หน่วยงานที่ออกใบรับรอง และจะต้องได้รับการรับรอง ดังนั้นผู้พัฒนาไม่ควรเริ่มก่อสร้างจนกว่า EIA จะได้รับการอนุมัติและออกใบอนุญาต หาก คชก. ปฏิเสธรายงาน EIA สามารถแก้ไขและส่งใหม่ได้ภายใน 180 วัน หากถูกปฏิเสธเป็นครั้งที่สอง ถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการสมัคร และจะต้องรวบรวมและส่งรายงานใหม่อีกครั้ง
ข้อกำหนดอื่น ๆ และบทลงโทษหากไม่ปฏิบัติตาม
มีการแก้ไขกฎหมาย EIA ตั้งแต่มีผลบังคับใช้เมื่อ 40 กว่าปีที่แล้ว ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงล่าสุดในปี 2561 อาจมีผลกระทบมากที่สุด รายละเอียดดังนี้:
- รายงาน EIA ที่ได้รับอนุมัติของแต่ละโครงการจะมีอายุไม่เกิน 5 ปีเท่านั้น ซึ่งเมื่อก่อนจะไม่มีวันหมดอายุ
- ต้องส่งรายงานการปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างน้อยปีละครั้ง การไม่ทำเช่นนั้นส่งผลให้มีบทลงโทษเป็นค่าปรับที่ค่อนข้างมาก
- บทลงโทษหากไม่ปฏิบัติตาม:
- มีค่าปรับสูงสุด 1 ล้านบาทสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่เริ่มก่อสร้างก่อนได้รับการอนุมัติ EIA หากการก่อสร้างยังดำเนินต่อไป อาจมีค่าปรับสูงสุด 100,000 บาทต่อวัน สำหรับบางโครงการ อาจเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 เท่าของอัตราข้างต้น
- การไม่ส่งรายงานการปฏิบัติตามข้อกำหนดอาจส่งผลให้มีโทษปรับสูงสุด 1 ล้านบาท - รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ได้รับอนุมัติก่อนการแก้ไขกฎหมายในปี 2561 มีผลบังคับใช้สูงสุด 5 ปีเท่านั้น
การตรวจสอบและประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นสิ่งสำคัญ
ในฐานะชาวต่างชาติ การมาลงทุนในประเทศไทยอาจฟังดูน่ากลัว อย่างไรก็ตาม หากคุณลองพิจารณาขั้นตอนการสมัครในประเทศบ้านเกิดของคุณ ก็อาจมีความซับซ้อนไม่แพ้กัน อย่าดำเนินการเพียงลำพัง และอย่ายึดถือว่าข้อมูลในบทความนี้เป็นคำแนะนำทางกฎหมาย คุณควรว่าจ้างทนายความด้านทรัพย์สินที่เชื่อถือได้และมีประสบการณ์ และสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมกับทางผู้พัฒนาและหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
หากคุณกำลังตัดสินใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ให้พิจารณาว่าสถานที่นั้นจำเป็นต้องมี EIA หรือไม่ การวางเงินมัดจำในตัวโครงการก่อนที่จะมีการออก EIA ที่ได้รับอนุมัติ จะทำให้เงินของคุณมีความเสี่ยงสูง น่าเสียดายที่ผู้ซื้อบางรายได้รับบทเรียนจากการสูญเสียจริง การตรวจสอบสถานะและการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นสิ่งสำคัญ ดังนั้นโปรดแน่ใจว่าคุณและทนายความของคุณทำการตรวจสอบรายละเอียดที่จำเป็นทั้งหมดให้เสร็จสิ้นก่อนที่จะลงนามหรือตัดสินใจในการลงทุน
