พื้นที่ในกรุงเทพมหานครที่มีเนื้อที่กว่า 1,569 ตารางกิโลเมตร จะมีจุดศูนย์กลางธุรกิจที่เป็นทั้งแหล่งงานและศูนย์รวมความเจริญที่คุ้นเคยกันดีในชื่อเรียกสั้น ๆ ว่า “CBD” หรือ Central Business District และการเกิดขึ้นของพื้นที่ CBD นี้เองที่ทำให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการเคลื่อนไหวและการขยายตัวของธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า และระบบขนส่งมวลชน
ซึ่งการขยายตัวและการพัฒนาขึ้นของพื้นที่ CBD ทำให้เราต้องรู้จักคำว่า “พื้นที่ New CBD” เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งทั้ง CBD และ New CBD นี้เองที่เป็นปัจจัยหลักทำให้เกิดการเฟื่องฟูของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีสิ่งปลูกสร้างแห่งใหม่เกิดขึ้นตลอดเวลา เหตุใดจึงเป็นเช่นนี้ และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่กล่าวถึงนี้อยู่ตรงไหนกันแน่ เรามาทำความรู้จัก CBD และ New CBD ให้มากขึ้น รวมไปถึงพื้นที่ใดในกรุงเทพมหานครที่น่าจับตามอง ว่าจะต้องมีการพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอีกมากมาย
พื้นที่ CBD ในกรุงเทพมหานครคืออะไร อยู่ตรงไหนกันแน่?
ความหมายที่แท้จริงของ CBD สามารถแปลได้ตรงตัวคือ ย่านความเจริญที่มีการพัฒนาทางด้านเศรษฐกิจ สังคม การคมนาคม ที่อยู่อาศัย และศูนย์รวมธุรกิจขนาดใหญ่ เป็นใจกลางแหล่งงานที่รองรับพนักงานได้จำนวนมากและมีหลากหลายตำแหน่งอาชีพให้เลือก อีกทั้งยังเป็นศูนย์รวมของอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างเป็นสถานที่สำคัญต่าง ๆ เช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า อาคารหอประชุม สถานทูต และสถานศึกษาชั้นนำ เป็นต้น
CBD คือพื้นที่ที่ได้รับการรองรับทางกฎหมายให้สามารถสร้างอาคารชุดหรืออาคารที่มีขนาดใหญ่ได้ เพื่อรองรับผู้คนที่เดินทางเข้ามาทำงานในเมือง ซึ่งนอกจากจะมีอาคารสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ และแหล่งอำนวยความสะดวกครบครันแล้ว ภายในพื้นที่ CBD ยังมีระบบขนส่งมวลชนที่ทันสมัย มีการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพ และที่สำคัญต้องมีพื้นที่สีเขียวสำหรับการพักผ่อน เพื่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตของคนเมือง หรือเรียกง่าย ๆ ว่า CBD คือพื้นที่เชิงพาณิชย์นั่นเอง โดยกรุงเทพมหานครได้จัดพื้นที่ CBD เอาไว้ดังต่อไปนี้
- พื้นที่ CBD ในกรุงเทพมหานคร แบ่งเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เป็นย่านเก่าแก่และเป็น CBD ตั้งแต่เริ่มต้น ได้แก่ สีลม, สาทร, พระราม 4, เพลินจิต, ถนนวิทยุ, อโศก และสุขุมวิทตั้งแต่ช่วงต้นซอยไปจนถึงสุขุมวิทซอย 24 ซึ่งพื้นที่เหล่านี้เรียกได้ว่าเป็น Real CBD ที่มีความเจริญมาทุกยุคสมัยไม่ต่ำกว่า 30 ปี ต่อมาได้มีการเพิ่มพื้นที่ CBD เข้ามาอีกเนื่องจากเป็นศูนย์รวมของแหล่งช้อปปิ้งและปัจจุบันกลายเป็นศูนย์รวมแหล่งงานที่มีสำคัญอีกด้วยได้แก่ สยาม, ชิดลม และราชเทวี
- อสังหาริมทรัพย์ภายใน CBD สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ในพื้นที่ CBD นอกจากจะมีอาคารสำนักงานที่มีความสูงระฟ้าแล้ว ยังมีทำเลพิเศษอย่างพื้นที่สาทร ที่สามารถมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้ ทำให้ย่านนี้จะมีทั้งคอนโดมิเนียม และโรงแรมระดับ Luxury เกิดขึ้นมากมาย นอกจากทำเลพิเศษอย่างสาทรแล้ว ทำเลย่านเพลินจิต, ชิดลม และสุขุมวิท ยังเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญ เช่น สถานทูต, ศูนย์การค้าชั้นนำระดับประเทศ, โรงแรม 5 ดาว, สถานศึกษาระดับแถวหน้า และระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า BTS และ MRT เป็นต้น
จาก CBD สู่ New CBD มีพื้นที่ใดที่น่าสนใจและน่าลงทุนบ้าง
พื้นที่ New CBD มีความหมายที่ไม่ซับซ้อนเลย เพราะหมายถึงพื้นที่ที่รองรับความเจริญต่อมาจากพื้นที่ CBD ที่ความเจริญขยายตัวออกมาสู่พื้นที่ใกล้เคียงนั่นเอง เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เช่นกัน และอยู่ภายใต้เกณฑ์การพิจารณาของกรุงเทพมหานครให้จัดเป็นพื้นที่ New CBD ได้ เป็นการแสดงออกถึงการขยายตัวของเมืองที่มีจำนวนงานและแรงงานเพิ่มขึ้น ระบบขนส่งมวลชนมีการสร้างเส้นทางเชื่อมต่อเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังมีสถานที่สำคัญทางเศรษฐกิจอยู่ในพื้นที่ เหล่านี้กรุงเทพมหานครจะจัดให้เป็นพื้นที่ New CBD ทั้งหมด และแน่นอนว่าเป็นพื้นที่ที่เหล่านักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจเป็นอย่างมากเช่นกัน โดยพื้นที่เหล่านี้ได้แก่
พระราม 9
พื้นที่พระราม 9 นับตั้งแต่แยกพระราม 9 ไปจนถึงรัชดาภิเษก มีอาคารสำนักงานที่มีชื่อเสียงเกิดขึ้นมากมาย เช่น อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, อาคารจีทาวเวอร์, อาคารเดอะไนน์ พระราม 9 และอาคารยูนิลิเวอร์ เฮ้าส์ เป็นต้น พระราม 9 เริ่มเป็นโซนที่มีผู้คนหลั่งไหลเข้ามาทำงานมากขึ้น โครงการคอนโดมิเนียมย่านพระราม 9 จึงเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เนื่องจากกระทัดรัดและรองรับกำลังซื้อได้ทุกระดับ โดยมีการถือครองทั้งแบบขายขาดและการปล่อยให้เช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว
นอกจากนี้พื้นที่พระราม 9 ยังมีแหล่งอำนวยความสะดวกชั้นนำ เช่น เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9, ศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์, สวนเบญจกิติ, ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ และเดอะสตรีท รัชดา เป็นต้น และหากขยับไปทางรามคำแหงสักนิดจะพบโครงการมิกซ์ยูสที่เป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของประเทศไทย คือ โครงการไซมิส พระราม 9 และโครงการเมเจอร์ทาวเวอร์ พระราม 9 – รามคำแหง อีกทั้งยังรองรับรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคตที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2568 จึงไม่น่าแปลกใจที่พื้นที่นี้จะมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้นอีกหลากหลายโครงการ
ลาดพร้าว จตุจักร และบางซื่อ
เป็นโซนที่จะได้รับการคัดเลือกให้เป็น New CBD ต่อจากพระราม 9 เนื่องจากโซนนี้มีความเจริญด้านการคมนาคม มีรถไฟฟ้า MRT สำหรับมุ่งหน้าเข้าสู่พระราม 9 อีกทั้งยังมีรถไฟฟ้า BTS ที่สามารถใช้เดินทางไปสู่สยามและพญาไทได้ นอกจากนี้โซนจตุจักรยังมีโครงการเอส โอเอซิส ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาด 7 ไร่จาก “สิงห์ เอสเตท” ที่เปิดให้บริการแล้ว และในอนาคตประมาณปี 2571 บริเวณติดถนนพหลโยธินตรงข้ามกับแดนเนรมิตเดิม จะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อีก 1 โครงการเป็นผลงานการร่วมมือกันของ CPN และ BTS บนเนื้อที่กว่า 48 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีห้าแยกลาดพร้าว และสถานีพหลโยธิน 24
ส่วนแหล่งอำนวยความสะดวกที่มีชื่อเสียงในย่านนี้มีทั้ง เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว, ยูเนียนมอลล์, ตลาดนัดจตุจักร และที่สำคัญคือพื้นที่สีเขียวอย่างสวนจตุจักร, สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ และสวนวชิรเบญจทัศน์ ซึ่งทั้ง 3 สวนนี้อยู่ติดกันจนกลายเป็นสวนสาธารณะที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพมหานครด้วยเนื้อที่รวมกันกว่า 740 ไร่ ครบองค์ประกอบที่จะสามารถกลายเป็นพื้นที่ CBD ในอนาคตได้อย่างไม่ยากนัก
ด้วยการพัฒนาของพื้นที่ CBD ทำให้ความเจริญเริ่มออกไปสู่พื้นที่ใกล้เคียงอื่น ๆ ก่อเกิดเป็นพื้นที่ New CBD และขยายตัวส่งต่อความเจริญไปเรื่อย ๆ เช่นนี้ทำให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงมีโอกาสที่จะเติบโตขึ้นไม่ว่าสภาพเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร ตราบใดที่ยังคงมีพื้นที่ New CBD เพิ่มขึ้น อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ก็ยังคงมีความเฟื่องฟูในการก่อกำเนิดสิ่งปลูกสร้างทุกรูปแบบเพื่อรองรับความเจริญทางเศรษฐกิจ
